Définition des servitudes, conditions et caractères

Les servitudes, leurs conditions, les notions de fonds dominant et servant et les principaux caractères des services fonciers

Notion et conditions pour conclure à l’existence de servitudes

Les servitudes sont des charges imposées sur un ou plusieurs héritages pour l’usage et l’utilité d’un ou plusieurs héritages appartenant à un ou plusieurs autres propriétaires[1]. Trois conditions doivent donc être réunies pour conclure à l’existence d’une servitude. Il faut au minimum (1) deux immeubles, (2) qui appartiennent à des propriétaires différents et (3) qu’il existe un lien de service, présentant une certaine utilité, entre ces immeubles. Ainsi, si le service est tel que seule une personne peut le rendre, il n’est plus question de servitude. En pareil cas, l’on est présence d’un droit de créance (qui est un droit personnel).

Fonds dominant et fonds servant

En matière de servitudes, il est question de fonds dominant et de fonds servant. Le premier est l’immeuble qui bénéficie du service foncier. Le second est, quant à lui, celui qui rend le service. Néanmoins, l’article 638 du Code civil précise que la servitude n’établit aucune prééminence d’un immeuble sur l’autre.

Caractères des services fonciers

Droits réels

Les servitudes sont des droits réels[2]. Elles restent attachées aux fonds dominant et servant, en quelque main qu’ils passent. Elles se transmettent, activement et passivement, en même temps que la propriété de l’un ou l’autre héritage.

Immeubles

Les services fonciers sont immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent[3].

Droits accessoires

L’existence des servitudes est liée aux fonds, dont elles ne peuvent être détachées[4]. Elles sont donc des droits accessoires.

En principe, perpétuels

De par leur nature, les servitudes sont, en principe, perpétuelles. Aucune disposition n’interdit toutefois de constituer une servitude temporaire ou à terme[5], pour autant que le service ne soit pas établi en vue de la réalisation d’une opération déterminée[6]. Toutes les servitudes sont susceptibles d’extinction comme le prévoient les articles 703 et suivants du Code civil.

Indivisibles

Les servitudes sont indivisibles. Ce qui signifie qu’elles profitent, en principe, à chaque partie du fonds dominant, tout en grevant chaque partie du fonds servant.

Notes de bas de page

[1] C. civ., art. 637.

[2] C. civ., art. 543.

[3] C. civ., art. 526.

[4] J.P. Beeringen, 17 juillet 1954, T.N., 1956, p. 71 ; J.P. Neerpelt, 14 mai 1950, J.J.P., 1960, p. 14 ; J.P. Beeringen, 20 juillet 1956, T.N., 1957, p. 225; Civ. Bruxelles ( 16^ème ch.), 20 décembre 2002, J.T., 2003, p. 548 (sommaire)..

[5] M. Burton, Rép. not., t. II , liv. 10, Les servitudes, Bruxelles, Larcier, 1989, p. 28, n° 24 ; J. Hansenne, Liège, Ed. Collection Scientifique de la Faculté de Droit de Liège, t. II, 1996, p. 1099, n° 1087 ; M. Planiol, Traité élémentaire de droit civil, t. I, Principes généraux. Les personnes. La famille – Les incapables. Les biens., Paris, L.G.D.J., 8^ème éd., 1920 op. cit., t. I^er, n° 1822.

[6] Cass. fr., 24 décembre 1894, D.P., 1895, I, p. 118 ; Civ. Gand, 8 novembre 1899, P.P., 1901, p. 103 ; Cass. fr., 9 décembre 1908, D.P., 1910, I, p. 307.